Чтобы поддержать арендаторов, власти в очередной раз изменили законодательство. Теперь бизнесмены, которые снимают недвижимость для своей деятельности, могут в одностороннем порядке отказаться исполнять обязательства по договору аренды. При этом они избегут штрафных санкций. Правда, воспользоваться мерой поддержки могут не все арендаторы. Хотя изначально такие преференции хотели распространить на всех.

Автор статьи для журнала «Юрист компании» Андрей Ступников, руководитель практики разрешения споров и банкротства.

Денег нет, а аренда осталась — в такой ситуации сейчас находятся многие бизнесмены. Чтобы их поддержать, власти разработали очередную меру.  8 июня президент подписал Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ. Документ вводит меры налоговой поддержки бизнеса. Например, освобождает от НДС операции в отношении безвозмездной передачи имущества со стороны компаний и ИП для предупреждения и предотвращения распространения, диагностики и лечения коронавируса.

Новый закон не обидел и арендаторов. Кроме налоговых мер, документ устанавливает преференции для арендаторов недвижимости, в том числе земельных участков. В частности, позволяет в одностороннем порядке отказаться от исполнения договоров аренды. При этом арендодатель штрафовать за отказ не вправе. Новый закон внес изменения в статью 19 «антикоронавирусного» Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 (далее – «Закон № 98-ФЗ»).

Кто из арендодателей вправе использовать новую меру 

Правом на отказ от договора аренды наделили не всех арендаторов. Отказаться могут лишь те из них, кто относится к субъектам малого или среднего предпринимательства. При этом такие лица должны осуществлять деятельность в отраслях российской экономики, которые в наибольшей степени пострадали от кризиса на фоне распространения COVID-19.

Список пострадавших отраслей установило правительство в постановлении от 03.04.05 №434. Арендуемое имущество из договора, от которого планирует отказаться арендатор, должно использоваться лишь в указанной деятельности. Сам же договор аренды должен быть заключен на определенный срок.

Арендатор обязан вначале направить арендодателю требование уменьшить арендную плату на срок до одного года. На ответ у арендодателя есть 14 рабочих дней. Если он откажется, то лишь после этого арендатор получит право отказаться от договора аренды, которое может быть реализовано не позднее 01.10.2020.

Арендодатель не вправе взимать с арендатора какие-либо платы, включая плату за отказ от договора. Однако а вот обеспечительный взнос он вправе оставить себе, а не возвращать арендатору.

Важно отметить, что изначально условия были другими. Они изменились в процессе прохождения законопроекта через Госдуму.

Какие условия были изначально

Текст про меры поддержки арендаторов вновь принятого закона сильно изменился пока продвигался от первого к третьему чтению. В первом чтении статью 19 Закона № 98-ФЗ предполагалось наделить положениями, которые позволяли бы любым арендаторам недвижимого имущества, независимо от того, в чьей собственности оно находится, отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. При этом арендодатель не вправе был бы взимать с арендатора какие-либо платы, включая плату за отказ от договора.

В изначальной редакции закона, арендодатель должен был возвращать арендатору обеспечительный взнос. Единственными условиями для возникновения у арендатора права на односторонний отказ являлись бы:

• заключение договора аренды до принятия органом власти субъекта РФ ограничительных мер в связи с коронавирусом;
• снижение ежемесячных доходов арендатора более чем на 50 процентов с момента введения ограничительных мер.

Продолжение статьи в источнике >>>